Des dispositifs de transmission connaissant une certaine limite
Le pacte Dutreil
Le pacte Dutreil (CGI, art. 787 B) permet de réduire de 75% l’assiette taxable aux droits de mutation à titre gratuit, mais il est inapplicable aux biens locatifs affectés à la gestion du patrimoine privé (non professionnel).
Le démembrement temporaire d’usufruit
Depuis quelques années, la pratique a développé la cession temporaire d’usufruit, consistant à céder l’usufruit des titres d’une SCI à l’IR à une société soumise à l’IS, afin de profiter de la fiscalité avantageuse de l’IS sur les loyers, tout en conservant la fiscalité de l’IR sur la cession. Toutefois, ce montage, en plus d’être complexe, semble s’être attiré les foudres de l’administration fiscale (CADF/AC n°9-2/2019).
La SCS : Un véhicule fait pour la transmission et la responsabilisation des héritiers
Son caractère hybride, avec des commanditaires à l’Impôt sur les sociétés
et des commandités soumis à l’Impôt sur le revenu autorise, grâce à sa semi-translucidité,
d’amortir le bien à l’impôt sur les sociétés pour les commanditaires et pour les commandités,
de bénéficier de l’abattement sur les plus-values.
La simple utilisation de ce véhicule juridique offre la liberté de dissocier le risque, et une fiscalité optimisée.