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acquérir, gérer et transmettre Le plus beau véhicule pour les experts de la commandite Transmettre votre patrimoine immobilier Optimiser

La commandite est historiquement un contrat.

Elle est devenue une société.

Utilisée notamment par les plus grandes banques
et les plus illustres familles industrielles pour:

Dissocier le capital de la gouvernance

Permettre à un véhicule de  traverser les générations

Investir dans l’immobilier

La commandite simple est le véhicule le plus résilient pour la gestion de fortune.  Elle permet à des investisseurs à succès de réinvestir le produit de vente de leurs actions dans l’immobilier. A des familles de transmettre naturellement leur foncier. A des promoteurs immobiliers de trouver plus facilement des investisseurs qui trouvent dans la commandite un véhicule juridique sécurisé, et résilient pour tous les projets. La répartition des résultats est libre dans la société en commandite et fixée dans les statuts, rédigés sur mesure.

La Fiscalité Immobilière : un Dilemme Cornélien

Impôts sur le Revenu :
payer maintenant

En cas d’option pour une structure soumise à l’impôt sur le revenu, les abattements pour durée de détention permettent une fiscalité de sortie favorable, mais l’absence d’amortissement demande un effort fiscal conséquent sur les loyers.
Autrement dit, à l’IR, vous payez maintenant.

Impôts sur les Sociétés :
payer plus tard

En cas d’option pour une structure soumise à l’impôt sur les sociétés, l’amortissement permet une fiscalité favorable sur les loyers. En revanche, leur reprise lors de la cession de l’actif conduit à une forte fiscalité lors de la sortie, à la fois au niveau de la société (plus-value importante) et au niveau des associés (flat-tax sur la distribution).
Autrement dit, à l’IS, vous payez plus tard.

L’hybridité naturelle de la SCS comme réponse à ce dilemme.

Son caractère hybride, avec des commanditaires à l’Impôt sur les sociétés
et des commandités soumis à l’Impôt sur le revenu autorise, grâce à sa semi-translucidité,
d’amortir le bien à l’impôt sur les sociétés pour les commanditaires et pour les commandités,
de bénéficier de l’abattement sur les plus-values.

La simple utilisation de ce véhicule juridique offre la liberté de dissocier le risque, et une fiscalité optimisée.

Des dispositifs de transmission connaissant une certaine limite

 

Le pacte Dutreil

Le pacte Dutreil (CGI, art. 787 B) permet de réduire de 75% l’assiette taxable aux droits de mutation à titre gratuit, mais il est inapplicable aux biens locatifs affectés à la gestion du patrimoine privé (non professionnel).

Le démembrement temporaire d’usufruit

Depuis quelques années, la pratique a développé la cession temporaire d’usufruit, consistant à céder l’usufruit des titres d’une SCI à l’IR à une société soumise à l’IS, afin de profiter de la fiscalité avantageuse de l’IS sur les loyers, tout en conservant la fiscalité de l’IR sur la cession. Toutefois, ce montage, en plus d’être complexe, semble s’être attiré les foudres de l’administration fiscale (CADF/AC n°9-2/2019).

La SCS : Un véhicule fait pour la transmission et la responsabilisation des héritiers

Son caractère hybride, avec des commanditaires à l’Impôt sur les sociétés
et des commandités soumis à l’Impôt sur le revenu autorise, grâce à sa semi-translucidité,
d’amortir le bien à l’impôt sur les sociétés pour les commanditaires et pour les commandités,
de bénéficier de l’abattement sur les plus-values.

La simple utilisation de ce véhicule juridique offre la liberté de dissocier le risque, et une fiscalité optimisée.

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Merci de votre intérêt pour la commandite.
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