La problématique est récurrente. Un patrimoine foncier conséquent, dont la valeur a cru exponentiellement depuis plusieurs années. Une génération qui a vocation à transmettre. Une pression fiscale forte – plus-value / succession notamment, et accentuée en fonction des choix qui ont été pris en amont, les propriétaires de vignobles connaissent tous, peu ou prou, à un moment de leur vie professionnelle, cette inquiétude de savoir comment optimiser leur patrimoine, soit à tout ou partie de leurs enfants, soit à des repreneurs.
En raison de cette inflation immobilière, les plus-values latentes sont importantes. Les bénéfices dégagés par l’exploitant viticole sont donc reportés au jour de la cession de ses terres. Les simples rendements des terres étant relativement faible, ils ne permettent pas de recourir à l’emprunt de façon important (faute de pouvoir rembourser des annuités élevées).
La transmission d’un Domaine viticole suppose, en amont, d’identifier son périmètre : vignes, maison de maître, terrain.
Première étape donc : ventiler le prix d’acquisition entre les éléments d’actif non amortissables et les éléments amortissables.
Au-delà des conséquences sur la détermination du prix d’acquisition, cela permet d’éclairer l’acquéreur sur les possibilités d’amortissement en fonction des éclairages donnés par le Conseil d’Etat, citons par exemple le fait q’en cas d’acquisition d’un immeuble pour un prix non ventilé entre le sol et l’élévation, seule la fraction du prix d’achat correspondant à la construction est susceptible d’être amortie ; ou encore que Les vignes s’amortissent sur vingt-cinq ans, ou encore la valeur des plantations, élément amortissable, est calculée de la manière suivante : coût des plantations initiales des vignes + coûts directement engagés jusqu’à la mise de production,
La Société en Commandite Simple (SCS), créé sous Colbert, et tombée un peu en désuétude, permet de pallier aux inconvénients de l’impôt sur les sociétés, et aux inconvénients de l’impôt sur le revenu, voire celui de la succession.
En effet, cette société naturellement hybride est particulièrement efficace pour détenir le patrimoine immobilier d’une activité viticole.
La SCS repose sur l’idée selon laquelle une personne apporte du capital, en numéraire ou en nature, à une autre qui en tirera un maximum de profit. Les profits issus de l’exploitation sont ensuite partagés entre les parties, dans une proportion variable.
Il existe un équilibre naturel entre ses associés :
La SCS se caractérise donc par la présence de deux catégories d’associés : Les associés commandités, qui sont, sauf stipulation contraire dans les statuts, les gérants ; les associés commanditaires qui sont légalement privés de toute compétence exécutive dans la gestion de la société.
En s’engageant indéfiniment et solidairement, les associés commandités offrent une garantie considérable aux créanciers. Nul besoin de recourir à un contrat de cautionnement devenu hasardeux pour les établissements bancaires.
En contrepartie de ce risque assumé, les associés commandités bénéficient, à la différence des associés de sociétés à responsabilité limitée, de la protection du Code de commerce et notamment de l’insaisissabilité de leur résidence principale. C’est ce risque pleinement accepté par le commandité qui mérite rémunération, laquelle lui est accordée lors de la vente du domaine viticole par la SCS. En effet, l’associé commandité indéfiniment et solidairement responsable sera imposé à l’impôt sur le revenu lors de la perception du prix de cession du Domaine. Il pourra donc légalement bénéficier des abattements pour durée de détention, du taux fixe d’imposition de 19% ainsi que d’une assiette d’imposition réduite.
Eu égard aux particularités afférentes au secteur viticole, notamment sur l’origine de la création de valeur reposant principalement sur les plus-values des terres, la transmission est souvent problématique.
Si elle peut être envisagée par voie de donation en bénéficiant ainsi des mécanismes ad hoc que sont les GFV, les transmissions par voie de cession restent fiscalement coûteuses. La SCS permet de pallier ce coût fiscal en exonérant partiellement ou totalement la cession du Domaine.
1 Le terrain nu et la valeur de la marque attachée au Domaine
2 La valeur des plantations
3 CE, 19 décembre 1938 n°61072, RO, p.581
4 BOI-BA-BASE-20-30-10-20120912
5 CE, 25 juillet 1980, n°15122 à 15124.
6 Annales de Droit Commercial français, étranger et international – 1895 – Étude sur l’histoire des sociétés en commandite – R. SALEILLES.
7 C. com, art. L. 221-3, al. 1
8 C. com, art. L. 222-6, al. 1
9 C. com, art. L. 526-1
