Les investissements immobiliers locatifs réalisés par des personnes physiques ou morales entraînent inévitablement des conséquences fiscales. L’acquisition entraîne des droits d’enregistrement, la détention peut engendrer le paiement de l’IFI, l’exploitation du bien une imposition des résultats et la cession le paiement d’une plus-value.
Les produits tirés de la location et de la cession étant au centre de la stratégie d’investissement, leur traitement fiscal doit être anticipé.
La SCS est un véhicule d’investissement inédit permettant de structurer son patrimoine immobilier en poursuivant un triple objectif : la garantie d’un niveau de vie confortable, une capitalisation renforcée et l’assurance d’une transmission sereine et apaisée.
I. Présentation générale de la SCS
La SCS est une société commerciale dotée de la personnalité morale qui présente la particularité de réunir deux catégories d’associés : les associés commandités et les associés commanditaires :
- Les associés commandités, qui ont le statut de commerçant, sont, sauf stipulation contraire dans les statuts, les gérants. Dès lors, ils peuvent réaliser tous les actes de gestion qui s’inscrivent dans l’intérêt de la société. Afin de limiter les risques de mauvaise gestion, les commandités sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes sociales ;
- Les associés commanditaires, souvent qualifiés de « simples bailleurs de fonds », n’ont pas la qualité de commerçant. Ils sont légalement privés de toute compétence exécutive dans la gestion de la société. En contrepartie, ils sont responsables des dettes sociales seulement à concurrence du montant de leurs apports (responsabilité limitée des associés).
L’idée constitutive de la commandite est donc simple : favoriser le développement d’une activité économique mise en œuvre par les commandités et financée par les commanditaires. Cette hybridité naturelle permet de réunir au sein d’une même structure sociétaire entrepreneurs et investisseurs.
La non-commercialité des associés commanditaires a été exploitée dès le Moyen-Âge par les nobles pour éluder le risque de dérogeance, sanction qui leur était infligée lorsqu’ils commettaient des actes contraires aux us et coutumes de leur rang. La SCS offre aujourd’hui la possibilité à certains investisseurs, frappés d’incapacité ou d’interdiction de l’exercice de la profession commerciale (ex. les commanditaires exerçant une profession libérale), de participer au développement d’une entreprise commerciale en la commanditant.
En définitive, l’esprit de la SCS est le suivant : discrétion puisqu’il n’existe pas d’obligation légale de déposer les comptes sociaux au greffe, souplesse puisque les associés peuvent répartir librement les résultats de la société et équilibre puisque les commanditaires apportent le capital tandis que les commandités supportent les risques de gestion.
II. Un outil optimisant en fiscalité immobilière
S’agissant de l’imposition de ses résultats, la SCS, en se positionnant au croisement du régime fiscal des sociétés translucides et de celui des sociétés opaques, est dite « semi-translucide ». En effet, si elle est passible de l’IS à raison de la part de ses résultats correspondant aux droits des associés commanditaires, elle est, sauf option pour l’assujettissement de cette part à l’IS, non passible de cet impôt à raison de la part des commandités, laquelle est imposable directement dans les mains de ces derniers selon les modalités de l’impôt sur le revenu.
Fort de cette hybridité fiscale naturelle et de sa liberté historique dans la répartition des résultats entre commandités et commanditaires, la SCS devient alors un véritable bijou d’optimisation fiscale permettant de limiter les frottements fiscaux liés à l’exploitation et à la cession de l’actif immobilisé.
Dans l’opération envisagée, une clause insérée dans les statuts ventilera les résultats comme suit :
- L’essentiel des résultats courants correspondant aux loyers nets perçus périodiquement seront attribués aux associés commanditaires et relèveront donc de l’impôt sur les sociétés. Ainsi, Il sera possible de déduire largement les charges de toutes natures et notamment les amortissements des éléments de l’actif immobilisé ;
- L’essentiel des résultats exceptionnels correspondant aux gains nets de cession des immeubles seront attribués aux associés commandités qui seront personnellement soumis à l’impôt sur le revenu. Ces revenus relèvent donc de la fiscalité des ménages et, partant, du régime des plus-values immobilières des particuliers dont le taux d’imposition global est de 36,20 % (incluant 19% au titre de l’IR et 17,2% au titre des cotisations sociales) après application, lorsque l’actif cédé a été détenu depuis plus de 5 ans, d’un abattement pour durée de détention.
Par conséquent, ce véhicule juridique offre aux investisseurs immobiliers une fiscalité séduisante en conjuguant les dispositifs de faveur de l’IS et de l’IR tout en limitant le risque de rectification de l’Administration fiscale sur le terrain des donations indirectes ou de l’abus de droit par fraude à la loi.
Il est logique et conforme à l’esprit de la commandite que de permettre une répartition des résultats décorrélée de la participation des associés dans le capital social. Le commanditaire, en s’engageant financièrement, réalise un investissement qu’il convient de rémunérer immédiatement et périodiquement. A l’inverse, le commandité, en s’engageant indéfiniment et solidairement expose son patrimoine personnel au droit de gage des créanciers. Cette prise de risque doit faire l’objet d’une contrepartie dont il semble cohérent qu’elle intervienne à la cession des immeubles, moment à partir duquel les aléas locatifs sont évincés et ne pèsent plus sur la SCS.
En définitive, cette clause de répartition des résultats repose sur une juste répartition des risques et vient naturellement récompenser le commandité qui a assuré une bonne gestion des actifs immobilisés.
Le schéma proposé est donc en conformité avec le Droit fiscal d’autant plus qu’il ne requiert aucune succession d’actes positifs pour obtenir un véhicule fiscalement hybride contrairement à la cession temporaire d’usufruit récemment sanctionnée par le comité de l’abus de droit fiscal (Séance n°2 du 15 novembre 2019 – CADF/AC n9-2/2019).
III. Un outil de transmission naturelle
L’insertion d’une clause de répartition des résultats est la clé de voûte de ce véhicule d’investissement immobilier puisqu’elle permet non seulement de réduire les impacts fiscaux liés à l’exploitation et à la cession des éléments immobiliers du patrimoine nouvellement structuré mais également de le transmettre naturellement par l’effet du temps.
L’attribution de l’essentiel des résultats exceptionnels aux associés commandités est l’élément déclencheur de la transmission puisqu’elle entraîne un transfert de valeur du commanditaire vers le commandité, et ce, sans aucun acte positif telle une cession ou une donation.
Cette transmission naturelle est le fruit de trois leviers dont la nature est différente :
Le premier levier est économique et repose sur le remboursement de l’emprunt. Le recours au crédit bancaire est nécessaire pour financer l’investissement et justifier le risque pesant sur les commandités. Les résultats courants générés par les biens immobiliers permettront à la SCS de rembourser l’emprunt, supporté, in fine, par le commanditaire.
Chaque remboursement entraînera naturellement une diminution des dettes grevant la société et, par conséquent, augmentera la proportion du prix de cession des immeubles revenant au commandité.
Le second levier est de nature fiscale. Il est la conséquence des abattements pour durée de détention. La plus-value immobilière est réduite d’un abattement qui dépend du temps pendant lequel le bien a été détenu. Au-delà de la trentième année de détention, le commandité bénéficiera d’une exonération totale de l’IR et des contributions sociales.
Le troisième levier est quasi-naturel puisqu’il est le corollaire du temps qui passe : il s’agit de l’inflation des prix de l’immobilier.
En somme, la structuration d’un investissement immobilier par l’intermédiaire d’une SCS est synonyme de quiétude puisqu’elle garantit aux commanditaires une source de revenus périodique et une transmission naturelle de leur patrimoine.
